CLASSY CLUB(クラッシィクラブ)|KNOWLEDGE Vol.1 専門家が解説! 後悔しないマンション購入時のマネープラン|関東、関西エリアの新築分譲マンション 住友商事の住まい『クラッシィハウス』 -CLASSY HOUSE- 目指したのは、都市に新しい価値を生み出す、ひとクラス上の住まい。

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KNOWLEDGE vol.1 専門家が解説! 後悔しないマンション購入時のマネープラン KNOWLEDGE vol.1 専門家が解説! 後悔しないマンション購入時のマネープラン

人生で最も高価な買い物と言われる住宅購入。ローンは長期に渡るものですから、購入前は慎重になるのも当然のことでしょう。希望のマンションを購入して、思い描いた暮らしを手に入れるために、安心できる資金計画に役立つさまざまな情報や知識をお伝えします。

マンション購入を考えている方の中には、「このマンションを購入したい。でも、住宅ローンを返済し続けるのが大変なのでは?」と不安を感じる方もいるかもしれません。そこで今回は、安心して住宅ローンを組むための、家族のライフプランをベースに考えるマネープランのチェックポイントを、ファイナンシャル・プランナーが解説します。
[2016年9月28日公開]

マンション購入という夢を叶えるために、将来に向けた家族のライフプランとマネープランを考える

将来の収入と支出の変化に気をつける

マンションを購入するにあたり、住宅ローンを組む方も多いでしょう。ローンを組む際には、現在の家計だけをベースに考えるのは少し危険かもしれません。この先も収入や支出が今と同じだとは限らないからです。年齢や職級の変化、転職などによって、今より収入が減る可能性もあります。そのため、収入が減少したり、支出が増えた場合でも無理なく返済できるかどうかを考えることが必要です。

下の図は、「ライフプランに基づく家計シミュレーション(住宅購入後のケース)」です。これを見ながら、マネープランを考えるうえで気をつけたい時期とポイントを押さえていきましょう。

ライフプランに基づくシミュレーションイメージとチェックポイント(住宅購入のケース)

<Point1>教育費が膨らむ時期の支出に注意!

一般的に、子ども1人につき教育費と養育費で約3,000万円かかると言われます。お子さんがいらっしゃる場合には、この先、いつ、どのくらいの教育費がかかるかを考えておくことが重要でしょう。特に、教育費がもっとも多くなる大学などへの進学時に、家計の状況がどうなるかをイメージしておくことが大切です。

特に、子どもが複数の場合は、たとえば2人の大学入学と大学在学が重なると、学費だけで200?300万円かかることになります。これを考慮して返済計画を立てておかないと、教育費がかさんだ時に家計が立ち行かなくなり、住宅ローンを返済できなくなる可能性がないとも限りません。また、言うまでもありませんが、教育費は進路によっても異なります。住宅購入を考え始めたら、将来に向けた家族全員のライフプランとマネープランを立てておきたいものです。

大学進学にかかる教育費(大学への納付金)

<Point2>収入が下がる時期の貯蓄残高を確認

会社員の場合、一般的な傾向として、50歳半ばから収入が下がり始めることが多いようです。また、晩婚化晩産化により、収入が下がる時期と子どもの大学進学の時期が重なるケースも増えています。この時期に貯蓄を大きく取り崩すことにならないかどうかを確認しておくことが大切です。

<Point3>退職時のローン残高をチェック

多くの人にとって、退職金を受け取る時期が収入のピークとされます。定年延長や再雇用などの制度で65歳まで働けるようになったとはいえ、60歳以降はそれまでの半分などに減ることが多いようです。退職時にローン残高がいくらあり、60歳以降もそれまでと同じ金額の返済ができるかどうかを検討しましょう。

<Point4>高齢期の貯蓄残高を確認

マネープランを考える上で、「何歳まで働くか」などキャリアプラン抜きでは考えられません。65歳以降に働かない場合、以降は年金と貯蓄で暮らすことになります。収入が年金だけの場合、家計が赤字になることも…。貯蓄は何歳まで残っていそうかを確認しておきたいものです。

無理なくマイホームを持つために家計の見直しを

将来の家計を予測して、家計が大変になる時期があったり、貯蓄が底を尽くようなら、家計の見直しが必要です。今現在、何に、いくら使っているのかを明確にしたうえで、ムダな支出を削っていきます。ポイントは、生命保険や通信費など毎月必ずかかる「固定費」の見直しから始めること。一回の見直しで高い節約効果が得られるからです。次に、何に使っているかわからない、言い換えると使った割には満足度が得られていない「使途不明金」を無くす努力をします。そのうえで、食費や被服費、レジャー費、マイカー費などを、各家庭の価値観に応じて満足度の低いものから削っていきましょう。

FPからのワンポイント

住宅ローンを組む時にも、将来の収入と支出の変化を考慮する

住宅ローンを組むうえで気をつけたいこととは?

住宅ローンの総返済額は、借入期間や金利によって変わります。全期間固定金利型のプランなら、完済まで金利も月々の返済額も変わりません。金利水準が非常に低い今は、活用しやすいプランと言えるでしょう。一方、変動金利型のプランは金利が低いのが魅力ですが、将来の支出増や収入減の時期に金利が上昇しても、ローン返済が負担にならないかどうかを考えて利用することが大切です。つまり、将来の家計に余裕がある場合に選んでもいいプランと言えます。

年収に占める住宅ローン返済額の割合は、世帯の額面年収の20?25%以内がひとつの目安ですが、収入などの条件によっても異なりますので、家計シミュレーションなどで確認すると安心です。

気になる返済期間はどう決める?

住宅ローンの借り入れ期間をどう設定するかで悩む人もいるのではないでしょうか。返済期間を長くすると月々の返済額も小さくなるため、「なんとなく」35年ローンを組む人も少なくありません。

既に説明したとおり、65歳までは働いて収入を得ることができても、それ以降は年金と貯蓄だけで暮らすことに…。そのため、定年退職時に住宅ローン残高がいくらあり、年金生活に入っても返済を続けられるのか、退職金で完済した場合には老後の生活に困らないだけの貯蓄があるのかなどを把握する必要があります。

定年後にローン返済を続けたくないなら返済期間を短く設定する、もしくは繰り上げ返済をするなども検討してみましょう。仮に、いま38歳の人が4,000万円を年1.5%の全期間固定金利でローンを組んだとしましょう。返済期間が35年(返済時72歳)と27年(65歳)の場合では、後者のほうが毎月の返済額は2万8千円程度増えるものの、総額で約277万円も返済額が少なくなります。収入が高く、家計に余裕があるなら、返済期間を1年単位で短くする方法もあります。

返済期間の違いによる返済額の比較

とはいえ、子どもの教育費がこれからかかる場合は、留学や進路変更などまとまった支出を伴う出来事が起こる可能性も。さまざまな状況に柔軟な対応ができるよう、無理して繰り上げ返済をせず、余裕資金があれば貯蓄に回し、子どもの卒業後にまとめて繰り上げ返済するというのも一法です。安心できる住宅ローンの組み方については、様々なケースの想定が必要ですから、ファイナンシャル・プランナーなどに相談するといいでしょう。

ライフプランに合わせて、長期的、かつ具体的なマネープランを立てよう

マンション購入には、自宅が自分と家族の財産になり、老後に住まいの心配をしなくて済むという大きなメリットがあります。ローンが終われば、家計への負担も縮小。加えて、住宅ローンを組む際には団体信用生命保険へ加入するため、返済者が死亡や高度障害の状態になった場合には、それ以降の返済が免除され、家族に家を残すこともできます。

その一方で、マンションを購入すると、完済後も管理費以外にも、修繕積立金や固定資産税といった賃貸住宅にはないランニングコストがかかります。無理のないローン計画に加えて、これらの費用も忘れずにマネープランに加えておきましょう。

ちなみに、賃貸住宅の場合は、家族構成や収入の変化に応じて柔軟に住み替えられるのが最大の魅力ですが、年金生活に入っても家賃がかかるため、定年までに将来の家賃分も含めた貯蓄をしておかなければなりません。

いずれにせよ、マネープランや住宅ローンに「絶対」や「正解」はありません。ご自身と家族のライフプランを考え、それに適したプランを選択するのが最善の方法と言えます。まずは、「わが家」のケースでシミュレーションを行い、長期的、かつ具体的なマネープランや資金計画を家族全員で考えることをお勧めします。

(参考)住宅金融支援機構「資金計画シミュレーション」

FPからのワンポイント