COLUMN
コラム
永住を⽬指せるタワー邸宅
バブル期は緑豊かな地に住まいを求めニュータウン開発が進み、その後は
職住近接トレンドによって、⼈々は居住空間の快適さと緑を求めることを諦めました。
しかし、新型コロナウイルスにより「住」そのものを
⾒直す傾向が強く表れてきました。
都⼼に住まう⼈々にとって、タワーマンションは羨望の居住空間。
コロナ禍で変化する住まいのあり⽅について、
「永住を⽬指せるタワー邸宅」を考察してみましょう。
profile
株式会社 不動産経済研究所 ⼤阪事務所⻑
笹原 雪恵
ランドスケープデザイン事務所、不動産販売会社の企画・受託営業や賃貸借の管理受託・営業コンサルタント業など、多岐にわたる不動産業務に従事。2012年より、不動産・住宅産業界を対象に、情報サービス、マーケティング、コンサルティング、リサーチを主業務として事業を展開する、不動産経済研究所において、⼤阪事務所⻑を務める。
マーケット
坪単価の推移
この10年の近畿圏でのマンション市況の推移を見てみますと、2013年以降、明らかな坪単価の上昇トレンドが続いています（グラフ参照）。その中でも階高20階以上のタワーマンションは単価上昇がさらに顕著になっていることが分かります。これはタワーマンションの高い人気と資産性を表すものだとも考えられます。
2013年から2020年の坪単価騰落率を比較しますと、近畿圏全体が+37.8％、大阪市部全体が+60.7％に対して、20階以上の大阪市部は+91.9％と大幅に上昇しています。
土地価格の上昇および工事費の高止まりは続いていることから、この単価上昇トレンドは今後も継続する見込みです。さらに中心部の新築タワーマンションの多くは資金力が潤沢なマンションデベロッパーが供給しているため、売り急ぐことは少なく、そのため大幅な値下げも考えにくいです。言い換えると値崩れしにくい安定感という点でも中心部のタワーマンションには優位性があると考えています。
このところの単価上昇ペースが急すぎるのでは、という印象もあるかもしれませんが、2020年の平均坪単価は東京23区が414万円に対して、大阪市内は281万円とかなりの開きがあります。大阪市には「うめきた2期」の発売開始や大阪・関西万博、IR、リニア開通などが控えており、都市としての高いポテンシャルが秘められていることで、まだまだ上昇余地があると言えるでしょう。
実際に、現時点で販売開始が予定されている物件をみると、同条件の既存物件よりも価格は高額になっています。この傾向は大きな経済変調がない限りは変わらないのではないでしょうか。
⻄区の魅⼒
キタとミナミどちらへのアクセスも良好な都心イメージながらも一定の距離があり、繁華街やビジネス街とも一線を画す西区は、実は大阪市内でも人気の住宅地として高い注目が集まるエリアです。
おしゃれなお店やカフェが多く、流行に敏感な女性や若いご夫婦、子育て世帯からの支持が厚いのは勿論ですが、公園が多く小中学校の通学も安心できるなど住み心地の良さで古くからの地元住民の親世帯そして子世帯も変わらず住み続ける方々も多いようです。
近年は一貫して転入超過（グラフ参照）が続き人口が増加していて、大阪市によると20代、30代の人口増加が顕著で65歳以上の人口比率は24区中で最も小さいです。そうした背景が公示地価などで示される土地価格の連続上昇にも繋がっているのではないでしょうか。
大阪市西区の転入数・転出数の推移
アフターコロナを⾒据えた住まい選び
アフターコロナを⾒据えた
住まい選び
緊急事態宣言発令下（2020年5月）の近畿圏の供給戸数は214戸で、1981年8月（176戸）以来の低水準を記録しました。同様に首都圏での供給は調査開始以来最少の393戸という更に深刻な事態に見舞われ、住宅業界全体が不況の到来を感じずにはいられませんでした。
ところが一転、良い意味で予測を大きく裏切られ、コロナ禍での「テレワーク」と「巣ごもり」により現在の住居に不満を持つ人々が新たな住宅を求め、販売はV字回復でその勢いは現在でも続いています。特に郊外エリアの人気が高まっており、メディアが「コロナ特需」と特集を組むほどです。しかしながら、購入の動機は単にコロナウイルスや都会の「密」を避けて郊外を求めているのではなく、本来であれば市内中心部での住宅購入を望んでいた人々が、購入可能な価格の範疇で広さや部屋数を求めた結果が郊外需要へと結びついたのが大きいと考えています。都心ニーズはコロナ禍においても高いですし、今後は人口減少のためさらにこの傾向は高まるのではと思います。
今までは利便性や資産性が住まい選びの中心でしたが、現在は居住性や周辺環境も加味した快適な住まい選びがトレンドとなっています。書斎として使用できるスペースが必要だったり、スポーツジムに通うのが難しくてもランニングできる場所が近くにある、ファミリー層は休日に家族でピクニックランチを楽しむ、公園で桜や薔薇など季節の花と緑を愛でる、子供の自転車の練習が安全にできるなど、ゆとりのあるライフスタイルを目指す傾向が出てきました。
また、都市中心部の物件の場合、敢えて徒歩や自転車で通勤することによって体力維持ができるだけでなく、たとえば非常災害時には公共交通機関を使うことなく勤務先から歩いて帰宅できるという大きなメリットがあります。
とはいえ、利便性や資産性も依然として重要ですので、両方を兼ねそろえた住まい選びが必要です。
そういう意味では、本物件は靭公園を南に配する希少立地であり、都心にありながら緑豊かな周辺環境を備えつつ、スーパーなどの買い物施設のほか、オシャレなお店が集積する、利便性・資産性と居住性・周辺環境を両立していると思います。
永住を⽬指せるタワー邸宅
タワーマンションはステイタス性と居住性、多くは交通や生活の利便性を兼ねそろえていますが、永住には不向きだとも言われています。
マンションの躯体は100年後の長期を目指して建設していますが、住まう人の生活の変化には対応できません。
たとえばコロナ禍では狭い住戸での在宅勤務によりストレスを感じるといった話をよく耳にしますし、また通勤することがなくなれば駅利便だけを求めた立地の魅力はなくなってしまいます。
私が考える住宅選びは、まずご自身がそこに住みたいと思えるものを選ぶのが大前提だということです。当然のことのように思えますが、最近の傾向としては居住環境を犠牲にして資産性のみを追求する購入が増えてきているのではないでしょうか。
資産性のみにフォーカスした投資用のマンション選びでは、利便性重視の駅近タワーが最も良い選択肢だと思いますが、反面、たとえば個人の事務所利用や民泊利用などで人の出入りが多くなるというデメリットもあります。
賃貸で運用した場合にも、短期間だと修繕費用も嵩みますので、比較的長期になりやすいファミリー層への貸し出しのほうが安定しているといえます。
このマンションは南側に靭公園があるため、不変ともいえる眺望と日照がどの階でも享受できる、希少性の高い都心のタワー邸宅です。大阪市内では10～15階建ての建物が多く、通常ならそれ以上の階数でなければ眺望や日照のメリットが得られないことが多いのです。本物件はタワーマンションであることよりも、この希少立地にこそ高い価値があると考えています。これは実際にマンションが立ち上がったときに強く実感できるものであり、年数を経るごとにその価値に気付くものかもしれません。ご自身が快適に長く住めるというだけではなく、中古になったときにも賃貸・売却いずれにしても長期的な優位性があると言えるでしょう。
大阪市中心部の公園に面するこのマンションは、まるでニューヨーク・セントラルパーク沿いのアッパーイーストサイドにある高級コンドミニアムのように格調高い存在そのものがステイタスとなり、住む人の誇りとなり得るのではないでしょうか。
